На нашому життєвому шляху ми завжди зустрічаємось з речами, які нам доводиться робити вперше. І добре, коли у таких випадках поряд є люди, які можуть поділитися досвідом та у яких ми можемо запитати поради. Однак, якщо, у тому чи іншому випадку, таких людей поряд немає, ми почуваємо себе розгублено і не знаємо як діяти. Так почувають себе й ті люди, яким вперше в житті доводиться продавати нерухомість. Тож, у даній статті спробуємо навести корисну інформацію юридичного характеру, що стане у нагоді таким людям і допоможе їм зберегти свій час та, можливо, уникнути деяких помилок.Продаж квартири, звісно, неможливий без покупця, якого можна знайти самостійно: через знайомих та шляхом розміщення рекламних повідомлень на відповідних сайтах у мережі інтернет, а також за допомогою сторонніх осіб: ріелторів та агентств нерухомості.Якщо покупця вже знайдено, першим етапом продажу є попередня домовленість про купівлю-продаж квартири.Таку домовленість бажано оформити належним чином, задля того, щоб мінімізувати ризик відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу у останній момент.Так, згідно з ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.Попередній договір повинен бути укладений у письмовій формі та нотаріально посвідчений. В іншому випадку такий договір буде вважатись нікчемним і, відповідно, не буде породжувати жодних правових наслідків (див. Постанови ВСУ від 06.02.2008 р. та від 26.11.2008р.).Слід мати на увазі, що навіть укладення у належній формі попереднього договору, не гарантуватиме придбання квартири, якщо потенційний покупець того не забажає. Неможливо, на підставі попереднього договору, примусити покупця укласти основний договір. У випадку невиконання попереднього договору, продавець може претендувати тільки на відшкодування нанесених збитків (див. Постанову ВСУ від 2 вересня 2015 року у справі № 6-226цс14).Крім того, доцільним буде передбачити у попередньому договорі надання покупцем продавцю авансу, який буде у подальшому зараховано в якості оплати за основним договором. Проте, у випадку не укладення основного договору, такий аванс необхідно буде повернути, не дивлячись на те, що досить часто, в попередніх договорах, такі грошові кошти називають завдатком (хоча вони завдатком не являються) і передбачають, що у разі не укладення основного договору з вини покупця, такі кошти поверненню не підлягають (див. Постанова ВСУ від 13 лютого 2013 року у справі №6-176цс12).Оформлення купівлі-продажу квартири, як правило, здійснюється в офісі у нотаріуса
.Які документи необхідно мати продавцю для успішного продажу квартири?

• Документ що посвідчує право власності на квартиру (це можє бути нотаріально посвідчений договір (купівлі-продажу, дарування, міни, тощо); свідоцтво про право на спадщину; рішення суду або інший документ за яким продавець набув право власності на квартиру).[/*][*]Інформаційна довідка з БТІ (у випадку, якщо право власності на квартиру набуто до 2010 року і у подальшому не було зареєстровано в Реєстрі прав власності на нерухоме майно (який діяв до 01.01.2013 року) та/або у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (який діє починаючи з 01.01.2013 року і по сьогодні)).[/*][*]Звіт про оцінку квартири (виконану органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону, та зареєстрованої в єдиній базі даних звітів про оцінку).[/*][*]Документ про сплату до бюджету податку на дохід фізичної особи від продажу квартири (такий податок становить 5% від вартості визначеної в договорі купівлі-продажу, однак не меншої від оціночної, і сплачується продавцем, у разі продажу ним квартири, яка перебуває у його власності менш ніж три роки (не стосується квартири, отриманої у спадщину) та яка відчужується частіше одного разу протягом звітного податкового року).[/*][*]Дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідного органу (у випадку, якщо право власності або право користування відчужуваною квартирою мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи).[/*][*]Відповідні передбачені законодавством заяви, які допоможе скаласти нотаріус (заява про відсутність прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваною квартирою; згода одного із подружжя на продаж нерухомого майно, тощо).[/*][*]Довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги (не обов’язкова, однак, як правило вимагається покупцем).[/*]

Які податки має сплатити продавець?

[*]Як вже зазначалось вище, податок на дохід фізичної особи від продажу квартири, що становить 5% від вартості визначеної в договорі купівлі-продажу, однак не меншої від оціночної, і сплачується продавцем, у разі продажу ним квартири, яка перебуває у його власності менш ніж три роки (не стосується квартири, отриманої у спадщину) та яка відчужується частіше одного разу протягом звітного податкового року.[/*][*]Військовий збір, що становить 1,5% отриманого доходу від продажу квартири, який сплачується тільки у попередньому випадку.[/*][*]Державне мито за посвідчення договору купівлі-продажу державним нотаріусом, що становить 1% суми договору, або послуги приватного нотаріуса (за домовленістю).[/*]

Яким чином здійснюється оплата за договором купівлі-продажу квартири?Положенням про ведення касових операцій у національній валюті в Україні  затвердженого Постановою Правління Національного банку України від 29.12.2017 № 148 передбачено, що фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50000 гривень уключно. Платежі на суму, яка перевищує 50000 гривень, здійснюються шляхом:1) переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок;2) унесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті).Однак, слід зазначити, що у разі порушення вказаного порядку розрахунків, жодних негативних наслідків для продавця законодавством не встановлено.Отже, після посвідчення нотаріусом договору купівлі-продажу та реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності покупця на придбану квартиру, покупець стає власником кваритири, а продавець власником отриманих коштів і правочин з купівлі-продажу квартири може вважатись успішно завершеним.

TEREHOVA & PARTNERS